COS'È IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Frequentemente, l'acquisizione di un bene immobile comporta la stipula di un accordo preliminare di vendita. Prima di affrontare questa fase, è consigliabile comprendere le peculiarità e gli obblighi associati a tale contratto, che esploreremo in questo articolo.

Definizione del contratto preliminare

 Il contratto preliminare, talvolta denominato compromesso, rappresenta un'intesa tra il venditore e l'acquirente, finalizzata a stabilire il reciproco impegno per la successiva firma del contratto di compravendita, il quale regolerà il trasferimento della proprietà. Il compromesso viene adottato quando la vendita immediata non è possibile, ad esempio quando l'acquirente aspetta di completare la nuova abitazione o attende l'approvazione del mutuo.

Compromesso

Gli obblighi delle parti Il compromesso è sottoscritto da due parti: il promettente venditore (il venditore) e il promissario acquirente (l'acquirente). Nonostante sia un contratto "preliminare," comporta impegni vincolanti per entrambe le parti:

1. Entrambe le parti si obbligano a stipulare il contratto di compravendita.
2. Può includere disposizioni relative alla data di stipula del rogito notarile.

Verifiche preliminari

Prima di procedere, è necessario effettuare alcune verifiche. Di seguito è riportata una checklist completa:

1. Verifica della conformità degli impianti.
2. Verifica della capacità giuridica delle parti coinvolte.
3. Conformità dell'immobile alle normative vigenti, inclusa la conformità antisismica.
4. Ricerca di vincoli urbanistici, culturali o ambientali.
5. Controllo di eventuali diritti di prelazione convenzionali o legali.
6. Esame del regime fiscale relativo al trasferimento di proprietà.
7. Verifica sulla consegna dei beni.
8. Indagine su possibili difetti relativi allo stato di conservazione.
9. Valutazione della commercializzabilità dell'immobile in ambito edilizia residenziale pubblica.

Redazione di un contratto preliminare di compravendita

Prima di procedere con il contratto preliminare di vendita, è essenziale raccogliere le seguenti informazioni:

1. Proposta d'acquisto accettata, contenente dati catastali, eventuali spese condominiali, prezzo di vendita, copia degli assegni, modalità di pagamento e atto di provenienza.
2. Informazioni sulle parti coinvolte, inclusi l'indirizzo di residenza, copia dei documenti di identità e il codice fiscale.
3. Documentazione sull'immobile, tra cui la visura catastale, la planimetria e il certificato di prestazione energetica (APE).

I dati essenziali del contratto di compravendita

Devono essere inclusi per garantirne la validità, sono i seguenti:

1. Il consenso di entrambe le parti.
2. L'accordo sul prezzo.
3. Specifiche dettagliate sull'immobile, compresa la sua tipologia (esistente, in costruzione, o da costruire).
4. Inclusione della planimetria e della certificazione APE.

Il documento deve essere redatto in forma scritta e può essere sotto forma di scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. Per evitare problemi futuri, il compromesso dovrebbe essere esaustivo.

Inoltre, è possibile aggiungere clausole aggiuntive per tutelare entrambe le parti, come l'indicazione di un termine per la firma del contratto finale, che, sebbene non obbligatorio, è spesso inserito. Un esempio di clausola è quella relativa a una penale, un indennizzo in caso di inadempienza da parte di una delle parti.

Compromesso e clausole aggiuntive

La clausola accessoria più comune è la caparra confirmatoria. Tale importo viene restituito se l'accordo viene rispettato, trattenuto dal venditore in caso di inadempienza da parte dell'acquirente o restituito al doppio del suo valore all'acquirente nel caso di inadempienza da parte del venditore.

Inadempienza al contratto preliminare: conseguenze

Se una delle parti decide di non procedere con il rogito, si applicano i risarcimenti previsti dal compromesso, se presenti, e le azioni relative alla caparra, come descritto nella sezione sulla caparra confirmatoria.

Registrazione del contratto preliminare: è obbligatoria? La registrazione del contratto preliminare è necessaria per ragioni fiscali, sebbene dal punto di vista legale sia valida anche senza registrazione. L'omissione della registrazione espone a rischi fiscali e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Costi del contratto preliminare

Se il compromesso viene redatto da un notaio, i costi possono variare tra 800 e 1000 euro. Se viene compilato autonomamente, i costi includono:

1. 16 euro per ogni marca da bollo (una per ogni facciata o ogni 100 righe del contratto)
2. 16 euro per eventuali ulteriori allegati (planimetria ecc.)
3. L'imposta di registro, che ammonta a 200 euro, se sono previsti pagamenti nel contratto preliminare.

Chi copre le spese di registrazione del contratto preliminare?

Le spese di registrazione, tra cui quelle del contratto preliminare, sono sostenute dall'acquirente.